O foco da nossa série de artigos sobre os Fundos de Investimento Imobiliário - FII, até o presente momento, foram os FII especializados em Renda de Aluguel. Os FII de Renda de Aluguel têm como política de investimento a compra de um imóvel, ou vários imóveis, visando como fonte de renda os aluguéis provenientes deste(s) imóvel(eis). Eles foram e continuarão a ser o nosso foco daqui para frente, pois se trata da categoria de FII mais popular e difundida no Brasil. Assim, quando falarmos em FII daqui para frente, estaremos nos referindo aos FII de renda de aluguel.
Existem, ainda, outras duas modalidades de FII disponíveis no mercado Brasileiro. A saber: Fundos de Desenvolvimento Imobiliário e Fundos de Investimento em Títulos Imobiliários.
Os Fundos de Desenvolvimento Imobiliários ou de Incorporação Imobiliária têm como foco destinar seus recursos para projetos de incorporação imobiliária. Alguns fundos participam de todas as etapas do projeto, desde a aquisição do terreno, passando pelas aprovações do projeto, pelos órgãos responsáveis, até a entrega das unidades, após a conclusão da obra.
Estes fundos são os mais arriscados, pois, estão expostos a diferentes tipos de risco, tais como: problemas com a obra, obtenção de licenças de instalação e ambiental, habite-se etc. Tais entraves burocráticos, envolvidos neste tipo de empreendimento, podem colocar em risco o capital investido. Assim, como são mais arriscados, os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário tem os maiores potenciais de retorno. Dada a sua natureza, este tipo de Fundo possui investimento inicial mínimo elevado, não sendo muito acessível aos pequenos investidores.
Por último, temos os Fundos de Investimento em Títulos Imobiliários, que são fundos que visam a aquisição de títulos com lastro imobiliário, ou seja, títulos de crédito que possuem como garantia imóveis. Os principais riscos destes fundos são: risco de crédito do emissor do título e a qualidade dos imóveis dados em garantia. Assim, os bancos que concedem financiamento de imóveis podem, através de companhias securitizadoras, transformar tais recebíveis em títulos de crédito negociáveis, conhecidos como CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), para um Fundo de Investimento em Títulos Imobiliários. Durante a crise de 2008, este tipo de fundo sofreu muito, principalmente com os subprimes do mercado norte-americano.
Tendo em vista as diferentes categorias de FII, temos que ser cautelosos ao criarmos qualquer tipo de comparação entre eles. Devemos ter em mente que cada um deles está exposto a diferentes tipos de riscos, de diferentes naturezas. O foco de nossa série de artigos sobre os FII, como dissemos anteriormente, será o Fundo de Renda de Aluguel, pois, são os mais acessíveis e difundidos do nosso mercado. Portanto, sempre que nos referirmos a FII, saibam que estaremos nos referindo aos Fundos de Renda de Aluguel. Nos próximos artigos, falaremos mais a respeito das principais vantagens destes fundos em comparação a compra de imóveis para aluguel, dentre elas, a liquidez.
Artigo escrito por Gustavo Garcia e Flávio Girão Guimarães.
