terça-feira, 14 de maio de 2013

A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII) - Parte IV da série FII

No primeiro artigo da série FII’s, foram listadas algumas das principais vantagens dos FII’s sobre o investimento direto em imóveis para aluguel. Além das vantagens mais intuitivas e de fácil percepção, como a despreocupação com o inquilino, a manutenção do imóvel, ausência de impostos e encargos (ITBI, IPTU, condomínio, taxa extra), ainda existem outras importantes vantagens, com destaque para a liquidez, que será discutida, em maiores detalhes, no presente post.


Um dos principais problemas dos investimentos em imóveis é a liquidez (consulte o nosso dicionário Economês para entender melhor este conceito). Liquidez é um fator importante, que deve ser levado em consideração sempre que formos analisar qualquer tipo de investimento. A liquidez é o que nos garante uma boa saída do investimento, seja para a realização de um lucro, seja para cessar um prejuízo. É a nossa porta de saída. Em muitos casos, uma saída de emergência.

O investimento em Imóvel, em geral, é considerado um investimento de baixa liquidez. Obviamente, a liquidez varia muito de imóvel para imóvel, dependendo de fatores como localização, preço, finalidade, entre outros. Caso o investidor necessite do recurso investido em um imóvel, para cobrir uma emergência de curto prazo, poderá encontrar certa dificuldade em reaver seus recursos em tempo hábil. Isto acontece, pois não se costuma vender um imóvel de um dia para o outro. Encontrar um comprador, somado a burocracia envolvida em uma transação imobiliária, requer tempo. Tudo isso colabora para a baixa liquidez dos imóveis. Este é conhecido como risco de liquidez. Em alguns casos, a depender da urgência em se obter o recurso, pode levar o investidor a vender seu imóvel com pressa, por um valor menor do que o praticado no mercado, ou seja, menor do que ele venderia se tivesse mais tempo.

Os FII’s são constituídos, em sua grande maioria, sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Caso o investidor, que adquiriu cotas no momento do lançamento, no mercado primário, queira resgatar tal investimento, terá que recorrer ao mercado secundário, ofertando suas cotas na bolsa de valores, caso o Fundo esteja listado nela (trabalharemos apenas com os FII listados na BMFBOVESPA, que serão apresentados em um post futuro). Para que a negociação ocorra, deve haver alguém interessado em adquirir tais cotas, assim como acontece com as ações. A boa notícia é que existem diversos Fundos, sendo negociados na Bolsa, com boa liquidez. Da mesma maneira, caso investidor queira adquirir cotas de um Fundo que já esteja constituído e que já tenha ocorrido o lançamento prévio, e todas as cotas já tenham sido integralizadas, deve recorrer ao mercado secundário, a Bolsa neste caso.

A negociação de cotas no mercado secundário é um instrumento importante, pois dá liquidez a um investimento que possui baixa liquidez. A depender do volume que se deseja realizar e do Fundo, o resgate integral dos recursos pode acontecer no mesmo dia. Esta é uma grande vantagem, senão a principal, para aqueles que desejam investir em imóveis para aluguel através dos FII’s. Porém, esta liquidez também traz consigo riscos. Nada garante que o preço que se conseguirá no mercado é o “preço justo” do ponto de vista do investidor. Os preços das cotas oscilam, assim como os preços das ações, estando sujeitas a diversos riscos e as expectativas dos agentes do mercado quanto ao Fundo em si e quanto a uma série de fatores que podem alterar o preço da cota, tais como: aumento/diminuição da taxa de juros, desempenho da economia, desempenho do mercado imobiliário etc. Estes riscos serão tratados com maiores detalhes em um próximo post.