sexta-feira, 13 de fevereiro de 2015

Comprar ou alugar um imóvel?

O que você faria se tivesse R$ 1.500.000,00 para investir? Uma afortunada leitora do Blog deixou um comentário em nosso artigo Rentabilidade passada do Tesouro Direto, que gostaríamos de compartilhar com vocês:
"Agradeço a iniciativa e paciência de vocês conosco. Terei uma boa quantia para investir, mas não tenho a menor ideia onde. Por exemplo: alugo um apartamento novo em vez de comprá-lo por R$ 1.500.000,00 e invisto esse dinheiro em LTNs ou outros títulos do governo? Nesse caso, a locação é mais interessante que a compra, considerando os rendimentos?"

Comprar ou alugar um imóvel?

Como tudo em finanças a resposta é: depende. Os preços dos imóveis no Brasil, na média, subiram muito nos últimos anos. Muita gente séria tem apontado que algumas cidades brasileiras estão vivenciando um excesso de oferta ou até uma bolha imobiliária, ou seja, que os preços dos imóveis subiram muito rapidamente nos últimos anos, acima do que seria razoável dados os custos de construção e o crescimento da renda. SE ISSO FOR REALMENTE VERDADE, não valeria a pena investir em imóveis neste momento, pois, você estaria investindo em um ativo sem liquidez e com pouco ou nenhum potencial de valorização no curto e médio prazo.

Mas (e sempre há um mas), não é nada fácil descobrir se a tal bolha imobiliária existe ou se o preço de venda dos imóveis não reflete os fundamentos econômicos (renda, custo de construção, financiamento etc). Nenhum economista sério pode afirmar categoricamente isso. Porém, há alguns indícios que podem evidenciar que as coisas estão um tanto fora de seu devido lugar. Um desses indícios, mas não o único, que a razão “aluguel/preço do imóvel”. Caso essa razão seja inferior ao rendimento líquido investimentos conservadores, pode ser que o preço do imóvel esteja um pouco salgado.

Exemplo prático: quando vale a pena alugar ao invés de comprar um imóvel

Aqui em Brasília, por exemplo, encontramos apartamentos de três quartos em excelentes bairros cujo valor de venda é em torno de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e cujo aluguel é de aproximadamente R$ 3.000,00 (três mil reais). Ou seja, a razão aluguel/ preço do imóvel = 0,30%.

Atualmente, mais simples aplicação financeira, a poupança, garante um rendimento mensal, isento de Imposto de Renda, de 0,60%. Portanto alguém que possua R$ 1.000.000,00 obteria de rendimento mensal exatos R$ 6.000,00 (seis mil reais). Com esse valor, seria possível pagar o aluguel e ainda economizar R$ 3.000,00 (três mil reais) para o próximo mês. Supondo que o valor do imóvel permaneça relativamente estável, vale a pena então investir e pagar o aluguel com parte do rendimento auferido.

Aliás, se você quiser simular o rendimento dos principais investimentos com baixíssimo risco, oferecidos no país, consulte nossa Calculadora: Poupança X Fundo DI X CDB X Tesouro Direto X LCI/LCA

Quanto vale a pena comprar um imóvel?

Se o rendimento que você obtiver for inferior ao valor do aluguel, ou até da prestação de um financiamento imobiliário, talvez seja a hora de comprar um imóvel. Por serem ativos reais, os imóveis tendem a se valorizar e, no mínimo, a superar o valor da inflação no longo prazo.

Porém, se a compra do imóvel tiver como objetivo unicamente investimento, talvez valha a pena conhecer um pouco mais dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que permitem que um investidor adquira um valor mobiliário atrelado ao mercado imobiliário, com maior liquidez, maior diversificação e, no caso dos FII de Renda de Aluguel, isenção do Imposto de Renda. Para saber um pouco mais sobre os FII, sugerimos a leitura dos artigos abaixo, organizados em uma série de VI capítulos:

Parte I - Quer investir em imóveis? Conheça os FII;
Parte II - Como funciona o Fundo de Investimento imobiliário (FII);
Parte III - Quais são as principais categorias de Fundos de Investimento imobiliário - FII?;
Parte IV - A vantagem da liquidez dos Fundos de Investimento imobiliário - FII;
Parte V - A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimento Imobiliários - FII;
Parte VII - Fundos de Fundos Imobiliários.

Recomendações finais

Recomendação n.º 1: invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre finanças.

Caso você tenha conseguido economizar, ou teve a sorte de herdar, uma quantia generosa de recursos, certamente não faltarão palpiteiros de plantão para te “ajudar”. Vai ter muito amigo da onça dizendo para você “apostar” tudo em uma única ação na bolsa. Você vai encontrar vários gerentes de banco oferecendo “maravilhosos” títulos de capitalização. Vai ter aquele amigo corretor de imóveis dizendo que tudo o que eu escrevi é baboseira, que bom mesmo é imóvel. Tem também aquela amiga da academia que entre um abdominal e outro lhe diz que está encantada com os tais fundos imobiliários. E o que dizer daquele parente distante, que só confia na velha e boa caderneta de poupança?

Sabe qual é o melhor investimento de todos? Invista seu tempo para aprender um pouco mais sobre as finanças pessoais, os investimentos disponíveis no mercado, suas características, seus riscos, a tributação de cada um deles etc. Não querendo puxar a sardinha para o nosso lado, o Blog ABC do Dinheiro é um excelente começo. Mas há muitas outras fontes de informação excelentes (algumas gratuitas) na internet e nas livrarias. Basta garimpar.

Recomendação n.º 2: diversifique seus investimentos.

Não invista seu rico dinheirinho em um único investimento, pois, neste caso estará concentrando todo seu patrimônio em um único risco (seja ele imobiliário, de juros, de mercado etc.). Para saber um pouco mais sobre as vantagens da diversificação, sugiro a leitura do artigo Por que diversificar. Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?

Recomendação n.º 3: investimento em imóvel.

Caso você esteja convencida em comprar um imóvel, sugiro a leitura artigo O imóvel como investimento, aqui mesmo do Blog, bem como a leitura do livro Seu Imóvel: Como Comprar Bem, do Mauro Halfeld, já resenhado pelo Blog (aqui).

Ainda sobre a aquisição de imóveis, caso seja esta a sua opção, pense na possibilidade de adquirir um ou mais imóveis de menor valor (apartamentos menores, lojas, salas comerciais, quitinetes), ao invés de um único imóvel com valor elevado, pois:
  • imóveis menores costumam ter um aluguel proporcionalmente maior;
  • a vacância de imóveis menores costuma ser também menor; e
  • no caso de necessidade, imóveis menores são mais fáceis de vender.
 Artigo escrito por Flávio Girão Guimarães.