O principal objetivo de um FII é a obtenção de retornos pela exploração de locações, vendas, arrendamentos e demais atividades do setor imobiliário. O FII, assim como os demais fundos de investimento disponíveis no mercado, é formado por cotas. Desta maneira, o administrador do Fundo determina o total do capital do mesmo, bem como o número de cotas, os valores máximos e mínimos de investimento, duração do fundo, prazo mínimo de investimento etc.
Para que possa ficar mais fácil para o leitor, utilizaremos um exemplo hipotético: suponha que “A”, administrador do nosso FII, esteja constituindo um fundo para adquirir 50% do Shopping Center X (Imóvel-alvo) ao preço total de R$ 100 milhões, com o objetivo de auferir renda através do aluguel das lojas. Desta maneira, “A” cria um FII que terá como capital R$ 100 milhões, dividido em 1 milhão cotas ao preço de R$ 100,00, onde o valor mínimo de Investimento será de 50 cotas ou R$ 5 mil e o valor máximo de Investimento será de 100 mil cotas ou R$ 10 milhões. Isto acontece no mercado primário, ou seja, esta regra funciona no momento do lançamento do FII. Em um segundo momento, ou melhor, no mercado secundário, tais restrições não se aplicam.
Joãozinho, um pequeno investidor, adquiriu, através de seu homebroker, 50 cotas do fundo, ao valor inicial de R$ 100, perfazendo um investido total de R$ 5 mil. Assim, Joãozinho é dono de uma pequena fração do Shopping Center X, tendo direito, na proporção de sua participação, a receber sua parte na distribuição do retorno auferido com o aluguel das lojas.
Agora suponhamos que os aluguéis do Shopping Center X rendam R$ 1,8 milhão por mês (líquidos de todos os encargos e despesas com o shopping). Como o fundo é dono de 50% do Shopping Center X, tem direito a R$ 900 mil. Descontada a taxa de administração e outros encargos previstos no regulamento do FII, chega-se ao valor líquido de R$ 780 mil por mês, valor este que será distribuído entre os cotistas do fundo na proporção de suas cotas. Como existem 1 milhão de cotas, o valor por cota será de R$ 0,78. Joãozinho, que possui 50 cotas, receberá, neste mês, o valor de R$ 39,00.
Parece pouco, mas, se fizermos a conta sobre o valor investido por Joãozinho, que foi de R$ 5 mil, seu retorno foi de 0,78% a.m., que é um bom retorno sobre investimento em Imóveis para aluguel. Importante lembrar que este rendimento é isento de Imposto de renda, diferentemente do que aconteceria caso Joãozinho adquirisse um imóvel e colocasse o mesmo para alugar. Aqui surge uma grande vantagem do FII sobre o investimento direto em imóveis, que discutiremos em um próximo post.
* Importante lembrar que não estamos recomendando este tipo de investimento, a intenção é apenas mostrar as diferentes alternativas de investimento disponíveis no mercado.
Artigo escrito por Gustavo Garcia e Flávio Girão Guimarães
