domingo, 26 de maio de 2013

A vantagem da diversificação dos Fundos de Investimentos Imobiliários - Parte V da série FII

Além da vantagem da liquidez, apresentada no artigo "A vantagem da liquidez do Fundo de Investimento Imobiliário (FII)", os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) possuem outras vantagens. Umas são mais intuitivas, como a despreocupação com inquilinos, inadimplência, vacância, IPTU, Impostos de transmissão, condomínios, taxas extras, manutenção do imóvel etc. Outras são menos intuitivas e merecem uma explicação mais detalhada. Neste grupo estão a possibilidade de diversificação do investimento, a oportunidade de se investir em grandes empreendimentos com pouco capital e a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos recebidos destes fundos. O foco deste post será a vantagem da diversificação.


A importância da diversificação foi tratada no post "Por que diversificar? Ou: devo colocar todos os ovos na mesma cesta?". A principal vantagem é a diminuição do risco da carteira. Os FIIs surgem como mais uma possibilidade de ativo para compor a carteira de longo prazo, aumentando a diversificação e, consequentemente, diminuindo o risco da carteira. Comparado ao investimento direto em imóveis para aluguel, os FIIs costumam ser menos arriscados. Como assim? Qual a diferença, já que estou investindo em imóveis? Para fins didáticos, faremos um exemplo prático.

Joãozinho possui R$ 100 mil disponíveis para investimento em imóveis. O seu objetivo é complementar sua renda através do aluguel. Adquirindo um imóvel a este preço, na sua região, ele estima conseguir um aluguel de, em média, R$ 500,00 mensais brutos, sem descontar a taxa da imobiliária e o IR. Além do risco de liquidez, explicado no último post, existem ainda o risco de vacância do imóvel (o tempo em que ele não está sendo ocupado) e o risco de inadimplência dos inquilinos, podendo demandar custos extras com processos judiciais. Alternativamente, Joãozinho poderia diversificar os mesmos R$ 100 mil, adquirindo cotas de diferentes FIIs. Poderia, inclusive, diversificar considerando o setor alvo do Fundo, aplicando em diferentes Fundos que investem em salas comerciais, hotéis, hospitais, shoppings, entre outros.

A diversificação é um fator importante a ser observado quando vamos escolher um FII. Existem FIIs que concentram seus recursos em um único empreendimento, voltado para um nicho específico e que será alugado para um único inquilino. Por exemplo, um fundo que possui um prédio comercial voltado para o setor hospitalar, terá uma alta exposição ao risco de inadimplência e vacância. Caso o inquilino que ocupe o imóvel saia, ele terá que encontrar outro hospital disposto a alugar seu imóvel, já que o mesmo está com toda a infra-estrutura montada para este setor. O imóvel pode passar um tempo vago, o que afetará os rendimentos do Fundo e, consequentemente, a valorização de sua cota na Bolsa. Já entre os Fundos que possuem um portfólio diversificado, distribuído entre vários imóveis e/ou inquilinos, este risco é menor. Caso uma unidade fique vaga, as outras unidades ocupadas continuam gerando rendimentos.

No caso do setor hospitalar, existe um agravante. Em caso de inadimplência, o processo de despejo é muito mais complexo. Qual o juiz que daria uma ordem de despejo para um hospital que abriga doentes, pacientes em estado terminal, crianças, idosos? O apelo social é forte, tornando o risco ainda maior neste tipo de investimento. Este risco é menor quando optamos por investir em Fundos que possuem mais de um imóvel e/ou que não dependam de poucos inquilinos. Fundos que investem em Shoppings e salas comerciais são exemplos de Fundos que possuem estas características.

Outro importante ponto a ser observado é o setor que o Fundo atua. Se Joãozinho optar por adquirir um imóvel residencial, ficará dependente do desempenho deste setor. Se houver um grande número de imóveis vagos e colocados para aluguel, na mesma região de seu imóvel, o preço do aluguel pode cair e Joãozinho pode, ainda, enfrentar dificuldade em alugar seu imóvel, que passará mais tempo vago, diminuindo seu rendimento. O mesmo vale para os FIIs. Os FIIs que concentram seus investimentos em um mesmo setor, ficará dependente do desempenho daquele setor. É importante não só diversificar entre cotas de diferentes Fundos, como também em cotas de Fundos que atuam em diferentes setores, assim como acontece com o investimento em ações.

Artigo escrito por Gustavo Garcia.